Forståelse af overkommelighed

Du kan nemt køre forbi Elm Brook og gå glip af det. Det 13 hektar store boligprojekt Concord, MA, er gemt langs en bugtende blind vej. Et sumpet område, tæt med vinbevoksning, omkranser det meste af udviklingen og blokerer for udsigten fra naboer mod øst og vest. Mod syd støder Elm Brook op til ubebygget land.

Der er 12 huse: klapbeklædte kapper, saltkasser og to-etagers kolonier, alle med mindre end 180 kvadratmeter boligareal. De er enfamilieenheder på små grunde anlagt til at passe til det naturlige miljø. Hvert af disse modulhuse med tre soveværelser blev udformet til at opfylde krævende energistandarder i det centrale New York-stat og blev derefter sendt til Massachusetts til montering på stedet.

Elm Brook, der blev afsluttet for blot tre år siden, giver ingen antydninger af den lokale modstand, som Toby Kramer, SM '91, en Concord ejendomskonsulent, og Peter Roth, MAR '85, SM '86, udvikler af projektet, mødte med at bringe projektet projektet til virkelighed. Elm Brook-hjemmene virker, ja, almindelige. Men i et samfund, hvor der er mange dyre historiske ejendomme, er disse huse en stadig sjældnere vare. De er overkommelige.

Overkommelige boliger er et komplekst spørgsmål. I mange år holdt konventionel visdom, at en husstand ikke skulle bruge mere end 30 procent af sin indkomst på bolig. Men det synspunkt hjælper meget lidt til at hjælpe politikere med at adressere regionens behov. Meget mere nyttigt er en klar forståelse af et samfunds nærhed til arbejdsmarkederne. Overkommelige boliger, der er 25 miles fra en koncentration af arbejdsgivere, er ikke så værdifulde som boliger inden for 10 miles. Stater og samfund kan ikke udvikle passende boligpolitikker uden en håndgribelig definition af det problem, der skal løses. Og det betyder at forstå præcis, hvad overkommelighed betyder. Gennem sit nye Housing Affordability Initiative (HAI) hjælper MIT's Center for Real Estate boligbranchen med at gøre det.

Hvad betyder overkommelig?
Traditionelt er boligsalg blevet betragtet som en økonomisk motor. Men i Massachusetts var boligsalget – med undtagelse af ejerlejligheder – fladt sidste forår. Og områdets befolkning skrumper. Census Bureau-tal udgivet i juni sidste år viste, at mellem april 2000 og juli 2004 forlod næsten 20.000 mennesker, 3,4 procent af byens befolkning, Boston.

Selvom ingen enkelt faktor kan forklare denne migrationstendens, er boligprisen - medianprisen for et enfamiliehus i Massachusetts ved at være tæt på $400.000, ifølge Massachusetts Association of Realtors - bestemt et stort problem.

I samme periode flyttede flere amerikanere til syd og vest, hvor alle 10 af landets hurtigst voksende byer med mere end 100.000 mennesker er placeret, og hvor boliger er langt mere overkommelige. I løbet af de fire år, Boston krympede, steg befolkningen i Gilbert, AZ, landets hurtigst voksende by i denne periode, med næsten 50 procent. Alligevel pumpede selv den vækst ikke boligpriserne op til Bostons sjældne niveauer.

Tendensen mod uoverkommelighed er af så stor betydning for regionen, at MIT's 22-årige Center for Real Estate introducerede et særligt program i 2004 kaldet Housing Affordability Initiative. Dens formål er bedre at forstå de problemer, der bidrager til overkommelighedsproblemet, og ved at tydeliggøre et ofte mudret billede, hjælpe ejendomsbranchen med at løse dem.

Det betyder forskning. I løbet af 2003 brugte Henry Pollakowski, direktør for initiativet, og hans kolleger meget tid på at tale med branchefolk for at lære, hvilken forskning der blev lavet, hvilken forskning der skulle udføres, og hvordan centret kunne hjælpe med at løse problemet med overkommelighed. Det første skridt var at afklare, hvad overkommelighed egentlig betyder.

Det er næsten umuligt at udforske måder at løse problemet på, hvis omfanget af problemet ikke er klart, siger Pollakowski. Det meste af det, vi gør, handler om at få fakta på det rene. Vi forsøger at skabe en mere økonomisk meningsfuld definition af overkommelig pris, der er følsom over for de mange typer husholdninger, uanset om de lejer eller ejer, og placeringen af ​​overkommelige enheder i forhold til job.

Mark Baranski, SM '02, senior vicepræsident for Overland Development Group, som var medvirkende til udviklingen af ​​HAI, siger: Overkommelighed er et tværfagligt spørgsmål. Der er ingen enkle svar, men MIT har traditionelt været en forbindelse, hvor forskellige discipliner interagerer. Initiativet, siger Baranski, repræsenterer en vilje til at opfinde nye måder at få de svar, industrien har brug for.

Afviser NIMBY
Pollakowski og hans kolleger spildte ingen tid på at løse deres opgave. I det seneste år har de produceret forskning, der allerede ændrer måden, kommunale ledere, ejendomsmæglere og långivere tænker på overkommelighed.

Initiativets første rapport, der blev udgivet i april, tog fat på en af ​​de mest udbredte myter, som udviklere står over for, når de søger godkendelse til projekter - frygten for, at overkommelige boligprojekter med høj tæthed vil sænke værdien af ​​nærliggende enfamiliehuse.

Pollakowski, David Ritchay, MCP '04, og Zoe Weinrobe, MCP '04, undersøgte virkningerne af syv overkommelige boligprojekter i seks forstæder i Boston. De brugte data fra 36.000 ejendomssalg mellem 1982 og 2003 til at sammenligne boligværdier i de berørte områder med dem i andre dele af de samme byer.

I alle tilfælde, siger Pollakowski, sporede husprisbevægelser i indvirkningsområderne simpelthen dem i nærliggende markedsområder. Undersøgelsens udgivelse var som en lille eksplosion, der fik både mediernes og industriens opmærksomhed og understregede den værdi, som initiativet kan tilføre spørgsmålet om billige boliger.

En undersøgelse af denne art kunne have været meget nyttig for os, siger Kramer, der blev alt for fortrolig med ikke i min baggård-syndrom, mens han arbejdede på Elm Brook. Projektet blev forsinket i et år af appeller fra naboer, der frygtede, at det ville sænke værdien af ​​deres ejendomme. Faktisk viste Elm Brook sig at være en succeshistorie med overkommelige boliger.

Frøene til Elm Brook blev plantet i 1995 som en del af en omlægning, da et lokalt firma tilbød at bytte de 13 hektar, som husene er bygget på, til anden ejendom i Concord. Dette gjorde det muligt for byen at skabe et boligkompleks og samtidig respektere en bevaringsbegrænsning for at bevare en stor del af den omkringliggende ejendom i sin naturlige tilstand. Overkommelighed var et mål fra begyndelsen, og husene blev prissat fra $150.000 til $300.000.

I 1999, efter en tre-årig forundersøgelse, blev Peter Roth udvalgt til at skabe Elm Brook. Roth var den ideelle udvikler. Han grundlagde Boston-baserede New Atlantic Development Corporation i 1994 med et specifikt fokus på billige boliger. Under hans vejledning behandlede Elm Brook med succes en række forskellige overkommelighedsrelaterede problemer.

For det første blev projektets huse prissat til familier med indkomster specificeret mellem $56.000 og $98.000. Desuden blev hver bolig solgt med en skødebegrænsning, der kræver, at ejere kun sælger til købere, der er i samme indkomstgruppe. Videresalgsprisen må ikke overstige, hvad der ville være overkommeligt for familier, der tjener en indkomst, der kan sammenlignes med de oprindelige ejeres, da de købte boligen.

Dernæst blev kvalificerede købere udvalgt gennem en offentlig proces, der involverede fire informationsmøder med deltagelse af mere end 400 familier. Disse møder kulminerede i et lotteri for at bestemme køberne. Af de 12 boliger blev fire solgt til minoritetshusstande. Seks af køberne var lærere (herunder fire, der arbejder i Concord offentlige skoler).

Andre omfattede en sygeplejerske, en socialrådgiver og en computerteknolog. Projektet, som er afhængig af højere boligtæthed end traditionelt for Concord, er omgivet af enge og skove, der fungerer som en buffer mellem Elm Brook og dens naboer. Dette landskab vil blive bevaret som åbent rum til gavn for både Elm Brook-beboerne og deres naboer.

Det er nu fire år siden, at Elm Brook-husene blev solgt, og, siger Kramer, det har levet op til alle vores håb og forventninger. De omkringliggende ejendomsværdier har holdt fast.

Se overkommelighed på nye måder
I takt med succesen med sin første prisoverkommelige forskning, var Center for Real Estate vært for sin første årlige boligpriskonference i maj sidste år. Mere end 120 mennesker, inklusive planlæggere, udviklere, lokale embedsmænd, repræsentanter for almennyttige boliger og bankdirektører, var til stede for at lære om yderligere to HAI-forskningsprojekter. Hvis deltagerne håbede på et andet gennembrudsperspektiv, blev de ikke skuffede.

Centret afslørede et prototypeindeks, Rental Housing Affordability Index, der sporer tilgængeligheden af ​​billige boliger i hele Greater Boston. Indekset tildeler en numerisk score til hver by ved at evaluere tilgængeligheden af ​​billige boliger i forhold til andre kriterier såsom adgang til beskæftigelse.

Långivere til billige boliger kan bruge dette indeks som en guide til at målrette, hvor investeringer vil give størst fordel for regionen. Udviklere kan bruge det, når de overvejer, hvor de skal bygge, og når de skal lave deres sager før planlægningsnævn. Dataene kan også hjælpe politiske beslutningstagere, såsom Massachusetts Department of Housing and Community Development, med at evaluere regionale politikker.

I erkendelse af værdien af ​​at have billige boliger i nærheden af ​​job i Boston-regionen, har MassHousing, et næsten offentligt bureau, der yder finansiering til overkommelige lejeboliger, og Federal Home Loan Bank of Boston finansieret denne forskning. Pollakowski siger, at indeks baseret på andre indkomstgrupper er planlagt til at blive frigivet i de kommende måneder.

At have et overkommelighedsindeks, der er informeret om adgang til beskæftigelse, kan skabe en anden række beslutninger, siger Thomas R. Gleason, administrerende direktør for MassHousing. Der er brug for mere information om boliger på dette marked, både subsidierede og ustøttede, for at træffe gode lånebeslutninger, siger han.

En anden undersøgelse, der blev præsenteret på maj-konferencen, analyserede arealanvendelsen i Boston-området mellem 1997 og 2001. Lynn Fisher, en assisterende professor i fast ejendom ved Institut for Bystudier og Planlægning, og hendes kolleger undersøgte størrelsen af ​​grunde for 34.000 nye enkelt- familie parcelhuse bygget i den tid.

Deres forskning viste, at den gennemsnitlige partistørrelse var næsten en hektar, usædvanlig stor efter både historiske og nationale standarder. Konsekvenserne er klare. Ved at begrænse udbuddet af tilgængelige arealer til udvikling, begrænser større grundstørrelser det fremtidige udbud af jobtilgængelige boliger i alle prisklasser, siger Fisher.

Fisher er hurtig til at bemærke, at billige boliger kan findes på en række forskellige måder. Folk i ejendomsbranchen har en tendens til at blive fikseret på nybyggeri, siger hun, men det er vigtigt at huske på, at leje er en helt legitim måde at få råd til boliger på. Også billigere boliger er typisk ældre boliger. Der er normalt et stort lager af ældre huse, og derfor er renovering et vigtigt redskab til at øge overkommeligheden, som ikke bør overses.

Engang i år forventer initiativet at producere en rapport om, i hvilket omfang arbejdere som sygeplejersker, lærere, politi og brandmænd har råd til boliger i de lokalsamfund, de betjener. Faktisk ved vi ikke rigtig, hvem de arbejdere er, hvilken slags indkomst de har by for by og husstand for husstand, siger Fisher. Så det er uklart, hvor alvorlig deres situation er.

Men HAI vil snart bringe noget klarhed. Undersøgelse af detaljerede folketællingsdata brugte en eskadron af kandidatstuderende sidste sommer på at skabe en profil af disse arbejdere og deres indkomstfordeling i de samme 161 byer, der er dækket af Rental Housing Affordability Index. Som al den forskning, der udføres af HAI, er den et eksempel på en vilje til at se på problemet med overkommelighed fra alle perspektiver og på nye måder. Det giver mening, fordi – som HAI-personale vil fortælle dig – bliver problemet med overkommelighed omdefineret, hele tiden, af en lang række faktorer.

skjule